Baux d’habitation: colocation et clause de solidarité:

Baux d’habitation: colocation et clause de solidarité:

Par Axelle Montpellier, .


Résumé : tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle.

Par un arrêt du 12 janvier 2017, la troisième chambre civile de la cour de cassation au visa de l’ancien article L 132- 1 du code de la consommation, devenu l’article L 212-1 du même code, a censuré une cour d’appel en ces termes :

« Attendu que, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ;

Attendu que, pour dire nulle et réputée non écrite la clause de solidarité et rejeter la demande dirigée contre Mme X..., l’arrêt retient que cette clause est discriminatoire en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur, et qu’elle introduit un déséquilibre entre les parties contractantes au préjudice des colocataires et en faveur du seul bailleur, lequel se réserve le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps, la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé ;

Qu’en statuant ainsi, alors que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle, et que la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un

déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé »

Par cet arrêt, la haute juridiction censure une cour d’appel pour avoir retenu le caractère abusif d’une clause de solidarité insérée dans un bail d’habitation conclu entre un bailleur et deux colocataires.

En effet, dans cette affaire, l’un des deux colocataire avait donné congé et quitté les lieux.

Aussi, face à un impayé de loyers, le bailleur entendait faire jouer la clause de solidarité contenue au bail et qui précisait  « Il est expressément stipulé que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisibles de l’exécution du présent contrat.Pour les colocataires, la solidarité demeurera après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé ».

Pour la cour d’appel une telle clause devait être réputée non écrite à raison de son caractère déséquilibré en ce qu’elle prévoit une situation plus défavorable pour les colocataires par rapport aux couples mariés ou liés par un pacte civil de solidarité, pour lesquels aucune sanction n’est prévue en cas de congé donné par l’un des deux au bailleur, lequel se réserve le pouvoir d’apprécier, sans limitation dans le temps la durée pendant laquelle il pourra réclamer le règlement des sommes dues en vertu du bail au colocataire lui ayant donné congé.

Or, pour censurer cette dernière la cour de cassation retient que tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle. 

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

Civ. 3e, 12 janv. 2017, FS-P+B+I, n° 16-10.324

 


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